康養(yǎng)小鎮(zhèn)是指以“健康”為出發(fā)點和歸宿點，以健康產(chǎn)業(yè)為核心，將健康、養(yǎng)生、養(yǎng)老、休閑、旅游等多元化功能融為一體，形成的生態(tài)環(huán)境較好的 特色小鎮(zhèn)。
康養(yǎng)小鎮(zhèn)建設(shè)標準
年均PM2.5值小于或等于50;負氧離子標準濃度大于或等于5000個/每立方厘米(根據(jù)世界衛(wèi)生組織規(guī)定，清新空氣的負氧離子標準濃度不低于1000-1500個/每立方厘米);村鎮(zhèn)環(huán)境優(yōu)美，干凈整潔;附近100公里之內(nèi)有高鐵、機場、高速，交通方便;活動范圍在3平方公里以上;有發(fā)展醫(yī)療產(chǎn)業(yè)的環(huán)境基礎(chǔ)。
康養(yǎng)小鎮(zhèn)規(guī)劃思路
1、優(yōu)勢資源
總的來說，良好的生態(tài)環(huán)境和氣候條件是建立和發(fā)展康養(yǎng)小鎮(zhèn)的必要條件。在此條件的基礎(chǔ)上，根據(jù)不同的地方資源，結(jié)合市場需求特點，可以發(fā)展融合不同系統(tǒng)的集成。如宗教文化、長壽文化、溫泉資源、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)資源等。可依托項目地良好的氣候及生態(tài)環(huán)境，構(gòu)建生態(tài)體驗、度假養(yǎng)生、溫泉水療養(yǎng)生、森林養(yǎng)生、高山避暑養(yǎng)生、海島避寒養(yǎng)生、湖泊養(yǎng)生、礦物質(zhì)養(yǎng)生、田園養(yǎng)生等養(yǎng)生業(yè)態(tài)，打造休閑農(nóng)莊、養(yǎng)生度假區(qū)、養(yǎng)生谷、溫泉度假區(qū)、生態(tài)酒店/鄉(xiāng)村民宿 等產(chǎn)品，形成生態(tài)養(yǎng)生健康小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)體系。
2、特色產(chǎn)業(yè)
康養(yǎng)小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)應(yīng)以健康為基礎(chǔ)，如 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)、假日休閑產(chǎn)業(yè)、健康食品產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、溫泉保健產(chǎn)業(yè)等。
3、功能明確
康養(yǎng)特色小鎮(zhèn)不同于一般的小鎮(zhèn)，它的功能性強。以體育產(chǎn)業(yè)為例，依托山地、峽谷、水體等地形地貌及資源，發(fā)展山地運動、水上運動、戶外體育運動、養(yǎng)生運動、傳統(tǒng)體育運動、探險等戶外康體養(yǎng)生產(chǎn)品，推動體育、旅游、度假、健身、賽事等業(yè)態(tài)的深度融合發(fā)展。
隨著人們對健康生活的日益重視，“大健康”產(chǎn)業(yè)正進入新一輪快速增長期。康養(yǎng)小鎮(zhèn)作為國家鼓勵的健康產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，在各種積極因素的作用下，健康旅游正在向藍海發(fā)展!
康養(yǎng)小鎮(zhèn)的四個關(guān)鍵運營策略
康養(yǎng)小鎮(zhèn)的盈利方式通常分為三類。第一類是以住宅開發(fā)盈利：小鎮(zhèn)的住宅比例很高，能夠完全分攤公共配套設(shè)施。第二類是以復(fù)合開發(fā)盈利：此類小鎮(zhèn)往往住宅比例不高，低于60%，其開發(fā)利潤只能分攤一部分公共配套建設(shè)。其中還存在大量養(yǎng)老、辦公、文旅度假等項目需要通過持有經(jīng)營的交易模式來實現(xiàn)盈利。第三類非常少見，其住宅的盈利性很低，一般會有政府主導(dǎo)的健康產(chǎn)業(yè)參與投資和運營。
1、時間維度：以穿越周期為核心目標
沒有哪個康養(yǎng)小鎮(zhèn)的成功不需要耐心等待，小鎮(zhèn)的運營能夠“穿越”周期應(yīng)該是所有小鎮(zhèn)的運營目標。同時，小鎮(zhèn)的運營策略也要把“先進門，活得久”作為核心導(dǎo)向。
從幾個熱銷康養(yǎng)小鎮(zhèn)的里程碑節(jié)點來看，康養(yǎng)小鎮(zhèn)項目需要實現(xiàn)三個關(guān)鍵節(jié)點的“穿越”：一是社區(qū)啟動，這個節(jié)點往往是小鎮(zhèn)開工后三到五年;二是銷售率達到50%時;三是小鎮(zhèn)開業(yè)，一般要求此時入住率超過30%，因為30%是運營生死線;一般要求在這個節(jié)點時入住率超過60%，以達到盈虧平衡點。
2、以服務(wù)體驗為核心規(guī)劃邏輯
以服務(wù)體驗為核心進行規(guī)劃，即開放優(yōu)勢土地資源，把最好的區(qū)域留給服務(wù)型配套和養(yǎng)老居所，這樣的規(guī)劃策略會在小鎮(zhèn)開放初期給客戶帶來驚喜。通過服務(wù)場景示范區(qū)的打造，也易于激發(fā)投資型客戶的購買。在未來運營時，將養(yǎng)老社區(qū)緊鄰醫(yī)院和老年大學，長者步行5分鐘可達，使得服務(wù)觸手可及。這些住戶可以利用閑暇時間進行消費，拉動小鎮(zhèn)的商業(yè)價值，如茅山頤園醫(yī)養(yǎng)小鎮(zhèn)。
敲重點：其他小鎮(zhèn)的常規(guī)規(guī)劃思路可能是做“合理的配套”，但康養(yǎng)小鎮(zhèn)一定要做“超乎想象的配套”。
3、商業(yè)維度：以點帶面的核心經(jīng)營邏輯
第三，要以點帶面地去運營小鎮(zhèn)配套，這里的“點”是指可以形成商業(yè)化的小IP、小項目。化大為小，才能實現(xiàn)精細的運營和現(xiàn)金流規(guī)劃，讓運營可以“貼地飛行”并使項目在長周期的發(fā)展過程中能量耗散。
那么，該如何以點帶面呢?以康養(yǎng)小鎮(zhèn)烏鎮(zhèn)雅園的頤樂學院版塊為例。頤樂學院的總面積約3.5萬㎡，由多個功能設(shè)施組成。雖然項目的概念比較寬泛，但它功能設(shè)施的建立并不需要像商場一樣，在開業(yè)時就已經(jīng)是完善的狀態(tài)。相反，它可以根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，先開設(shè)食堂、教學館，再開放陪伴中心、商街等等。
養(yǎng)老經(jīng)營的邏輯一定是至下而上、分層次的去滿足客戶的需求，在每一層次的需求上做到超越客戶的期望，比面面俱到的一系列計劃要更為實際。
同樣還有醫(yī)療，很多小鎮(zhèn)需要配置二級醫(yī)院乃至綜合醫(yī)院，如前文所說的茅山頤園。初期針對旅游、旅居客戶，可以先啟動中醫(yī)科室或體檢功能服務(wù)，然后再開設(shè)康復(fù)、護理科室，最后配置門診和其他專科。
總的來說，“以點帶面”這種經(jīng)營邏輯更容易形成品牌IP，促進圈層傳播和社群運營。小鎮(zhèn)的總經(jīng)營面積可能只有幾千平方米，卻可以通過十多個小項目來支撐起品牌的豐富內(nèi)涵。而且每個IP項目在經(jīng)營過程中，更容易做到超越客戶期望，形成傳播線。
4、文化維度：以互信互助為核心運營機制
最后，就是建立互信互助機制，它是康養(yǎng)小鎮(zhèn)運營策略的又一出發(fā)點。互信機制是促使小鎮(zhèn)的利益主體——投資人、政府、客戶、運營方之間建立穩(wěn)定的利益機制，以此共同對抗長周期運營帶來的風險。互助文化則會激發(fā)客戶的參與熱情，在滿足客戶社交需求的同時，也利用了長者客戶的閑暇時間為小鎮(zhèn)的運營降低成本。
