如何準確地觸摸房地產市場的“脈搏”，是已經舉辦了17年的博鰲房地產論壇的主旨之一。在海南舉行的2017博鰲房地產論壇上，與會嘉賓表示，租賃市場、特色小鎮以及共有產權將在未來一段時間內站上“風口”，并且會對整個房地產市場產生重大影響。
租賃市場或帶來新格局
住建部同國家發改委、公安部、財政部等八部門近期聯合印發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。目前，住建部已同有關部門選取了廣州、深圳、南京等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。這一新政，迅速將租賃市場推向“風口”。
中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮認為應當加快租賃市場的發展。“租賃市場是讓物和人、資源和需求更有效結合起來的一個非常重要的組成部分。”
但遠洋集團董事局主席李明表示，無論是從供給側還是從需求側出發，政策顯現的效果都還沒那么快，滿足租賃住房的需求以及提供有效的供給都需要時間。
鏈家研究院院長楊現領認為，租賃市場火爆背后，租賃紅利并非雨露均沾。“國內具有代表性的開發企業幾乎都已經全部涌入租賃市場，但不是所有城市都有租賃機會，事實上它只屬于重點城市。”并且這些城市需要滿足有持續人口凈流入、服務業占比超過50％且持續上升、房價收入比偏高以及租金有上漲空間四個條件。
“租賃運營是非?？啵茈y賺錢的生意，毛利到15％就已經很厲害了。”楊現領說，“如果沒虧錢，那就千萬不要因為政策鼓勵了就一擁而進，實際上運營企業怎么樣，目前總體仍處于探索階段。”
新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷認為，企業自持租賃住房可以改變租賃市場格局。他建議，企業自持租賃住房推出后，一要精裝修，二要統一管理。不但管理、維修人員做到24小時服務，而且物業費以前由業主承擔，現在由企業承擔。除此之外，還要建立數據系統、管理人員監督考核系統等一系列標準體系。雖然成本會提高，租金會上漲，但可以帶動整個市場的規范性。再加上合同的備案管理制度，未來會有越來越多的人選擇租房。如果形成主流，就會影響其他二手房業主定價管理和租賃模式的管理。
特色小鎮成為“香餑餑”
作為房地產行業的突圍路徑，特色小鎮成為房地產行業的新“風口”之一。目前，特色小鎮的發展超出想象，國內相關項目達到上萬個。
針對目前特色小鎮的發展，陳淮表示，特色小鎮不是主題公園，也不是簡單開發一些旅游項目。特色小鎮要滿足“惠及當地老百姓”這個先決條件。除此之外，充分開掘當地特色資源也應是特色小鎮的特征之一。陳淮建議，特色小鎮要和人口的適度聚集、農民的就地市民化以及人口的交流、高端人口的聚集結合起來。
全聯房地產商會創會會長、清華校友房地產協會會長聶梅生認為，房地產企業已經成為推動特色小鎮發展的重要力量。房地產企業進入特色小鎮有非常多的優勢，但做特色小鎮首先要考慮定位、商業模式、金融模式和建設運營，這都是必須解決的問題。“現在的特色小鎮，融合發展、抱團發展，這是大勢所趨，不是一個開發商就能夠把一個鎮打造好的。”聶梅生說。
在中新城鎮化研究院院長袁開紅看來，在特色小鎮的打造中，以人為本是根本，文化基因是核心，產城融合是關鍵。
袁開紅表示，首先特色小鎮不可能全面開花，要看區位、資源和產業能力。大城市周邊地區、資源稀缺地區，有條件的上，沒條件的不能硬上。其次，特色小鎮的打造，內容重于形式，一定要有本土化的東西。再次，特色小鎮有共性，但更需要個性，大量復制不可取。最后，中國的特色小鎮，可以“造”，但是不能“作”。在特色小鎮打造的持續熱潮中，需要所有當事方理清思路，腳踏實地，以促進地方發展為出發點，做出精品。
共有產權房成市場新亮點
北京市住建委日前會同北京市發改委等有關單位聯合起草《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，并向社會公開征求意見。“共有產權住房”迅速成為一個高頻詞匯，受到社會的高度關注。
中國房地產開發集團理事長孟曉蘇認為，這是一項社會意義重大的革命性舉措，一方面可以讓“夾心層”的百姓用相對低的價格住上房子，同時還不影響商品房價格；另一方面它可以把原來一些家庭住房的問題統一起來，慢慢走上共有產權房的道路。
財政部中國財政科學研究院應用經濟學博士后盤和林認為，共有產權住房最大的亮點就在于完全遵循市場化機制，不干擾市場價格等，而是通過產權制度來抑制投機、支持中端購房。它從購買到出租、產權退出，完全基于契約精神，按照市場價格、方式進行，避免了直接干擾價格帶來的種種弊端，這在房地產市場調控長效機制的探路方面又邁出了一大步。
部分專家學者認為共有產權房一定程度上可以起到抑制高房價的作用。國務院發展研究中心研究員任興洲表示，因為共有產權房的價格明顯要比周邊房價低，有的甚至低30％左右，所以對這部分住房的房價是有抑制作用的。不過，共有產權住房數量有限，僅從房價的角度，只靠這一項政策難以抑制。
