一、宏觀形勢分析
    2008年，成為本輪經濟增長周期的轉折之年，國民經濟增長由上升趨勢轉為下降趨勢。從一季度開始經濟增速逐季放慢的態勢十分明顯，但全年經濟增長率仍將達到10%左右。由于擔心經濟增長下滑過快，黨中央、國務院及時對宏觀經濟政策作了微調，調控目標由“兩防”轉為“一保一控”。
    （一）經濟增長由繁榮期轉為調整期
    今年以來，我國經濟增長呈逐季回落的態勢。經濟運行呈現“四落兩升”特點。“四落”即GDP、工業、凈出口、投資（實際投資增長率）增幅均明顯回落；“兩升”即消費增幅上升和物價明顯攀升。
    四大因素影響導致經濟增長出現“拐點”性變化。一是由美國次貸危機引發的世界經濟增長放慢，直接影響我國外部需求減弱，凈出口對經濟增長的貢獻明顯降低；二是持續偏緊的宏觀調控政策效果顯現，為抑制“三過”問題，國家近兩年調整了外貿政策，采取持續緊縮的貨幣政策，這些政策的作用今年明顯顯現；三是內生需求增長放慢，主要是房價長期過快增長及能源原材料價格、勞動力成本的明顯上升抑制了需求增長，投資增長的拐點顯現。四是重大自然災害的頻繁發生對經濟造成一定不利影響。從今年開始，我國經濟由繁榮期開始進入調整期，估計這種態勢將持續兩至三年左右時間。
    當前經濟運行中存在三大突出問題不容忽視。一是中小企業受出口受阻、生產成本上升、融資困難等多重因素影響，生產經營面臨前所未有的困難。二是成本壓力增加和需求減弱將導致企業利潤明顯下降，這會大大降低企業投資的積極性，也對就業增長和居民收入增長形成較大的壓力。三是股票市場和房地產市場調整的風險日趨加大，成為影響我國金融安全以及整個經濟增長的不穩定因素。以上三方面問題已構成未來宏觀經濟進一步向下調整的壓力，對此，宏觀調控應加大政策的微調力度，突出前瞻性、靈活性和有效性，以確保今后經濟增長回落不至于過猛。
    （二）對全年經濟增長的預測
    經濟增速明顯回落，但通脹率創出新高。初步預計2008年國內生產總值為296513.4億元，比上年實際增長10.1%，比上年增速放慢1.8個百分點。全年CPI增長將創新高，達6.3%左右，但月度下降趨勢明顯，CPI增長已連續4個月回落，未來幾個月將繼續小幅回落，其中食品價格回落是主因。
    固定資產投資實際增長明顯回落，1－8月累計城鎮固定資產投資名義同比增長27.4%，比上年同期加快0.7個百分點。全年固定資產投資增長“名穩實降”，初步預計全社會名義固定資產投資增長24%，實際投資增長15%左右。
    2009年，宏觀經濟面臨的國內外環境將更加趨緊，尤其是內部經濟內生性變化帶來的周期性調整壓力可能會明顯大于今年。世界經濟增長周期性變化和國內周期性因素相疊加，增大了明年經濟進一步向下調整的壓力。但是，我國經濟長期增長的內在條件沒有改變，宏觀經濟政策有可能轉為中性偏松，明年經濟繼續向下調整的幅度可能會小于今年。初步預計2009年我國GDP突破30萬億元大關，達339359.6億元，有望實現不低于9%的增長。如果政策干預力度較小，則不排除破“9%”的可能。
    外部環境繼續惡化，出口增長的壓力依然較大。2009年我國面臨的外部環境更加嚴峻，世界經濟面臨衰退的可能性在增大。美國次貸危機仍在繼續向縱深發展，其對美國以及世界經濟的拖累效應仍在不斷擴散。近期美國五大投行中有三大投行接連宣布破產，尤其是有百年以上歷史的雷曼兄弟破產，引發全球股市暴跌，表明次貸危機的影響遠沒有結束，有可能持續到2009年甚至更長時間。
    展望2009年，宏觀經濟面臨的國內外環境更加嚴峻，經濟增長將會繼續向下調整。為防止經濟過度下滑，建議2009年宏觀調控政策取向應對去年以來的“偏緊型”政策進行調整，采取中性偏松的政策，即在“穩健的財政貨幣政策”下進行結構性松動。預計2009年我國GDP增長9%左右，通脹壓力明顯緩解。
    二、房地產開發投資
    受一系列宏觀調控政策影響， “國房景氣指數”環比繼續回落，這是該指數自去年12月份以來環比第9個月和同比第3個月連續滑落。房地產投資增速出現了較大幅度的回落，表明宏觀調控效果正在顯現。房地產行業資金鏈將面臨嚴峻考驗，資金將成為下一階段市場發展的瓶頸。
    （一）國房景氣指數繼續回落
    受一系列宏觀調控政策影響，反映全國房地產開發綜合發展水平的“國房景氣指數”環比繼續回落。國家統計局發布的統計數據顯示：8月份“國房景氣指數”為101.78點，比7月份回落0.58點，比去年同月回落2.70點，這是該指數自去年12月份以來環比第9個月和同比第3個月連續滑落。
    從具體運行指標來看，房地產開發投資、土地開發面積、銷售價格等成分指數也均有不同程度的下降。房地產開發投資分類指數為104.4，比7月份回落0.37點，同比上升0.68點。資金來源分類指數為97.26，比7月份回落2.02點，同比回落5.65點。土地開發面積分類指數為96.42，比7月份回落0.29點，同比下降1.35點。房屋施工面積分類指數為105.22，比7月份回落0.65點，同比回落0.34點。商品房空置面積分類指數為103.9，比7月份回落1.59點，同比回落4.27點。
    表 1：2008年7-8月國房景氣指數及主要分類指數走勢
    月份 綜合景氣指數 開發投資指數 土地開發面積指數 施工面積
    7月 102.36 104.77 96.71 105.87
    環比 -0.72 -0.02 +0.02 -0.46
    同比 -1.64 +1.36 -1.22 +0.42
    8月 101.78 104.4 96.42 105.22
    環比 -0.58 -0.37 -0.29 -0.65
    同比 -2.70 +0.68 -1.35 -0.34
    數據來源：國家統計局
    自2007年12月以來“國房景氣指數”已出現連續9個月下滑，回到2007年2月份時的水平。從8月份的數據來看，全國房地產各項景氣指標仍在下滑中，特別是房地產開發投資和土地開發面積景氣指數在持續的增長后，8月開始環比出現回落。
    (二)房地產投資完成額：房地產投資增速繼續出現較大幅度的回落
    國家統計局發布的數據顯示，1-8月全國房地產開發投資18430億元，同比增長29.1%，增速與上年同期相比持平，但其環比增速已連續2個月下滑，特別是7月和8月，房地產投資增速出現了較大幅度的回落，表明宏觀調控效果正在顯現。隨著房地產市場的調整，房地產投資增速會繼續下滑，短期內房地產市場成交狀況不會有太大轉變，市場調整或延續半年到一年，投資增速也會相應出現下降。
    從供應結構來看，以住宅為主的房地產開發投資增長持續高位運行，這主要是由住宅的特性決定的。在工業化、城市化迅速發展所形成的城鎮人口不斷增加的背景下，作為居住用途的住宅就成為房地產市場首要的也是主導性的需求。具體來看，在房地產開發投資中，住宅完成投資13384億元，同比增長31.7%，占房地產開發投資的比重為72.6%，比去年同期提高1.4個百分點。辦公樓投資624億元，同比上漲0.1%，所占比重為3.4%；商業營業用房投資1860億元，同比增長17.4%，所占比重為10.1%；其他投資2560億元，同比增長34.3%，所占比重為13.9%。
    表 2：2008年1-8月不同用途房地產投資完成額及同比增長
    單位：億元，%
    房地產開發投資完成額 同比
    增長 比重(以投資總額為100)
    自年初累計 去年同期 自年初累計 去年同期
    投資完成額 18430.0 14276.8 29.1 100.0 100.0
    按工程用途分：住宅 13384.8 10160.7 31.7 72.6 71.2
    辦公樓 624.3 623.9 0.1 3.4 4.4
    商業營業用房 1860.6 1585.2 17.4 10.1 11.1
    其他 2560.3 1907.0 34.3 13.9 13.4
    數據來源：國家統計局
    從區域分布上來看，2008年以來房地產開發投資仍然表現為中、西部地區領跑東部地區。具體來看，東部地區完成房地產開發投資10991億元，同比增長23.6%，增幅同比下降0.5個百分點；中部地區完成3775億元，同比增長41.7%，增幅同比提高2.4個百分點；西部地區完成3662億元，同比增長34.6%，增幅同比下降2.5個百分點。中部和西部地區房地產開發投資增速分別比東部高18.1和11.0個百分點。說明政府在穩定東部及部分省份房地產開發投資的同時，要重點控制中、西部和一些增長過快省份的房地產開發投資。

    （三）房地產開發企業資金來源：資金將成為下一階段市場發展的瓶頸
    在一系列宏觀調控政策影響下，2008年以來全國房地產開發企業到位資金總量雖然仍以較大規模增長，但具體數量和環比增幅逐步放緩，開發商源動力呈現不足。國家統計局發布的數據顯示：1-8月全國房地產開發企業實現到位資金25102億元，同比增長14.1%，增幅同比回落21個百分點。其中，國內貸款5048億元，同比增長11.5%，增幅同比回落14.9個百分點，銀根緊縮政策已經初見成效。
    從其他具體來源看：企業自籌資金9808億元，同比增長34.5%，增幅比1-7月回落2.8個百分點，比去年同期回落0.7個百分點；其他資金9795億元，同比下降0.1%，增幅比1-7月回落6.4個百分點，比去年同期回落38.5個百分點。在其他資金中，定金及預收款6084億元，同比增長3.0%，增幅比1-7月回落6.7個百分點，比去年同期回落25.7個百分點。
    表 3：2007-2008年1-8月全國房地產開發企業資金來源及同比
    單位：億元，%
    資金
    來源 國內
    貸款 利用
    外資 外商直接投資 自籌
    資金 自有
    資金 其他資
    金來源 定金及預收款
    2007年
    1-8月 21997.6 4529.7 371.1 284.6 7294.5 4186.0 9802.3 5906.3
    1-9月 25379.0 5123.7 423.5 316.3 8370.7 4773.7 11461.2 6895.4
    1-10月 28863.7 5611.4 483.3 362.1 9317.3 5350.9 13451.7 8044.4
    1-11月 32043.0 6098.3 539.2 425.6 10271.7 5956.4 15133.9 9027.5
    1-12月 37256.6 6961.0 650.0 502.8 11772.0 6991.8 17872.7 10628.5
    2008年
    1-2月 5653.1 1536.4 46.0 36.8 1944.4 1171.8 2126.3 1243.1
    1-3月 9225.6 2356.3 105.5 84.0 3350.6 1941.3 3413.1 1997.3
    1-4月 12022.5 2896.1 148.4 112.3 4440.6 2530.7 4537.5 2732.4
    1-5月 15099.1 3423.1 246.1 194.2 5630.2 3176.5 5799.7 3548.0
    1-6月 19173.3 4058.8 345.7 286.9 7464.8 4165.9 7304.0 4508.2
    1-7月 22252.4 4571.7 407.4 342.1 8693.3 4886.7 8580.1 5289.1
    1-8月 25102.4 5048.8 449.2 385.6 9808.6 5523.6 9795.7 6084.9
    比上年同期增長
    2007年
    1-8月 35.1 26.4 65.9 87.1 35.2 33.7 38.4 28.7
    1-9月 37.9 30.1 63.2 73.0 37.4 34.9 41.3 31.7
    1-10月 40.2 30.1 67.6 70.1 38.0 36.2 45.6 33.4
    1-11月 40.8 32.0 71.9 83.1 38.5 38.3 45.3 32.9
    1-12月 37.3 29.9 62.4 65.9 36.9 38.0 39.8 29.7
    2008年
    1-2月 31.9 36.9 -41.2 -27.5 28.3 33.3 35.4 35.0
    1-3月 29.5 33.8 -19.6 -18.1 34.3 36.0 24.6 26.0
    1-4月 25.9 24.7 -6.4 -10.6 35.0 35.6 19.9 23.2
    1-5月 24.3 21.5 10.8 6.5 36.7 35.4 16.4 20.1
    1-6月 22.8 17.5 22.5 24.3 40.8 39.9 11.0 14.4
    1-7月 19.1 15.7 22.3 29.9 37.3 35.5 6.3 9.7
    1-8月 14.1 11.5 21.0 35.5 34.5 32.0 -0.1 3.0
    數據來源：國家統計局
    隨著貨幣政策的進一步從緊以及其他一系列宏觀調控手段的不斷深入，房地產行業資金鏈將面臨嚴峻考驗，資金將取代土地成為制約住房供應能力的主要瓶頸，并成為推動行業整合的關鍵性因素。
    三、土地市場情況
     受一系列宏觀調控政策及資金鏈緊張影響，2008年以來全國房地產開發企業購置與完成開發土地面積增速持續回落，市場供應總量繼續下降。
    （一）房地產企業拓展土地儲備的速度正在放緩
    統計數據顯示：2008年1-8月全國房地產開發企業購置土地面積24942萬平方米，同比增長2.7%，增幅同比下降12.5個百分點；完成開發土地面積16519萬平方米，同比增長2.1%，增幅同比下降13.2個百分點，說明隨著行業景氣度的回落，房地產企業拓展土地儲備的速度正在放緩。對于房地產企業而言，現在最關心的問題不再是土地儲備規模的大小，而是如何消化土地、平衡土地儲備和開發資金的問題。

    四、商品房銷售情況
    2008年1-8月，雖然商品房市場供應總量與去年同期相比仍小幅增加，但從其增速來看已呈逐月放緩態勢；全國商品房銷售面積和銷售額雙雙大幅下降，銷售放緩；受市場銷量持續下降影響，全國商品房空置面積繼續回升。
    2008年1-8月，全國商品房累計施工面積231607萬平方米，同比增長21.7%，增幅同比下降1.0個百分點。其中，商品住宅施工面積183584萬平方米，同比增長22.9%，增幅同比下降0.8個百分點；全國商品房累計竣工面積23371萬平方米，同比增長12.2%，增幅同比提高2.1個百分點。其中，商品住宅竣工面積18987萬平方米，同比增長11.4%，增幅同比提高1.4個百分點。雖然商品房市場     供應總量與去年同期相比仍小幅增加，但從其增速來看已呈逐月放緩態勢。
    （二）銷售面積和銷售額雙雙大幅下降，銷售放緩
    受市場觀望氣氛依然濃厚的影響，2008年以來全國商品房銷售面積與銷售額大幅下降。國家統計局發布的數據顯示：1-8月全國商品房銷售面積34592萬平方米，同比下降14.7%，增幅同比下降44個百分點，其中，商品住宅銷售面積31488萬平方米，同比下降14.9%，增幅同比下降45.8個百分點。
    同期，全國商品房銷售額13813億元，同比下降12.7%，增幅同比下降58.3個百分點。其中，商品住宅銷售額為11883億元，同比下降12.7%，增幅同比下降62.9個百分點，市場銷售放緩跡象明顯。
    （三）商品房空置面積：出現小幅回升態勢
    受市場銷量持續下降影響，全國商品房空置面積繼續回升。統計數據顯示：截止到8月末，全國商品房空置面積為1.3億平方米，同比增長8.7%，供過于求的緊張局面進一步加劇。其中，空置商品住宅6555萬平方米，增長8.7%；空置辦公樓822萬平方米，增長7.1%；空置商業營業用房4012萬平方米，增長4.7%。
    表4：1999年-2008年8月末全國商品房空置情況
    單位：萬平方米
    年份 商品房
    空置面積 其中
    商品
    住宅 高檔
    公寓 經濟適用房 辦公樓 商業
    用房 其他
    1999 10171.7 7216.2 469.6 496.9 925.2 1530.5 499.9
    2000 10175.7 7420.5 588.4 843.0 938.6 1787.8 558.8
    2001 11952.5 8261.0 575.2 1061.6 904.6 2124.8 662.1
    2002 13156.1 8979.3 687.5 1189.6 901.9 2513.2 761.8
    2003 13427.8 8762.1 649.0 916.4 829.2 2981.9 854.5
    2004 12326.1 7405.0 -- -- 816.0 3142.9 --
    2005 14285.1 8319.0 -- -- -- -- --
    2006 12355.0 6723.0 -- -- -- -- --
    2007 13000.0 6756.0 -- -- -- -- --
    200808 13000.0 6555.0 -- -- 822.0 4012.0 --
    數據來源：國家統計局
    （三）房價調整在全國蔓延，房價開始跌回去年水平
    從2007年8月至2008年8月的全國商品房銷售均價走勢來看，2007年全國商品房銷售均價逐月穩步上漲,到年底達到高潮。2008年始至今，全國商品房銷售價格基本保持在3750元/平方米左右，走勢較為平穩。住宅銷售均價走勢與商品房銷售均價走勢基本相同。
    表 5：2007年8月-2008年8月全國商品房銷售均價情況
    單位：元/平方米
    月份 商品房 其中：住宅
    2007年
    1-8月 3899.24 3679.84
    1-9月 3944.46 3727.38
    1-10月 3974.05 3763.33
    1-11月 3990.00 3781.85
    1-12月 3885.40 3664.56
       進入8月份，房價調整已經在全國蔓延，大部分城市的房價相比上個月都有小幅下降，多個城市房價跌回一年前水平，三個城市房價已經低于去年同期。就在7月份，還只有深圳一個城市出現房價跌回去年水平。到8月份，這一現象開始出現擴大化趨勢，曾經房價大幅上漲的呼和浩特如今相比去年也只剩下微弱的價格增幅。進入9月份，隨著全國性降價風的掀起，全國正出現更大范圍的降價風潮，價格還將出現進一步回落，此次降價由開發商發起，新房價格將出現明顯下調。
    （四）70個大中城市房價區域變化情況
    8月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.3%，漲幅比7月低1.7個百分點；環比下降0.1%。
    表 6：房屋銷售價格同比增幅前五名的城市
    銀川 ?？?烏魯木齊 蘭州 三亞
    同比 113.9 111.4 110.9 110.9 110.3
    環比 100.6 100.5 100 100.8 100.4
    數據來源：國家發展和改革委員會
    表 7：房屋銷售價格同比后五名的城市
    深圳 廣州 惠州 昆明 溫州
    同比 93.6 98.2 99.7 100.4 101.6
    環比 98.9 99.1 99.9 97.7 100
    數據來源：國家發展和改革委員會
    8月份新建住房銷售價格同比上漲6.2%，漲幅比7月低1.7個百分點；環比下降0.1%，其中，90平方米及以下新建住房銷售價格環比下降0.2%。分類型看，經濟適用住房銷售價格同比上漲2.1%，環比與上月持平。分地區看，新建住房銷售價格同比漲幅較大的城市主要包括：海口16.5 %、銀川12.4%、北京11.7%、宜昌11.4%和岳陽11.3%；同比價格下降的城市有3個，包括：深圳-4.1%、廣州-3.3%和惠州-0.4%。環比漲幅在1%以上的城市有6個，其中漲幅較大的城市主要包括：濟寧2.5%、長沙1.3%、常德1.2%，長春和貴陽均上漲1.1%；環比價格下降的城市有25個，其中降幅較大的城市主要包括：昆明-3.1%、廣州-2.6%、大理-1.2%、深圳-1.1%和石家莊-0.7%。
    表 8：新建住房價格指數環比增幅前十名的城市
    濟寧 長沙 常德 長春 貴陽 遵義 大連 銀川 吉林 岳陽
    環比 102.5 101.3 101.2 101.1 101.1 101.1 100.9 100.9 100.9 100.8
    同比 105.8 107.6 107 104.5 105.1 102.8 105.1 112.4 108.7 111.3
    數據來源：國家發展和改革委員會
    表 9：新建住房價格指數環比增幅后十名的城市
    昆明 廣州 大理 深圳 石家莊 桂林 蚌埠 合肥 宜昌 瀘州
    環比 96.9 97.4 98.8 98.9 99.3 99.5 99.5 99.5 99.6 99.8
    同比 100.4 96.7 103 95.9 105.5 105.1 109 111.1 111.4 102.4
    數據來源：國家發展和改革委員會
    五、存量房市場交易情況
    據國家發展改革委、國家統計局調查顯示，8月份，二手住房銷售價格同比上漲3.9%，漲幅比7月低2.1個百分點；環比與上月持平。中房數據顯示，2008年8月除北京二手房價格指數比上月有所上漲外、其余上海、廣州、深圳三大城市存量房銷售價格環比繼續下降，上海的降幅最大，達到2.08%。深圳再次同比出現下降。8月24日萬眾矚目的奧運會順利降下帷幕，從市場整體成交量方面來看，8月如期而至的奧運會在奉上一場視覺盛宴的同時，也不可避免的分散了置業人群對于走勢尚未明朗的房地產市場的關注，二手房市場以及租賃市場在奧運會期間延續了之前的冷清。
    2008年8月北京、上海存量房租賃價格小幅下跌，廣州、深圳微幅上漲。各大城市存量房租賃價格都有所下降，但跌幅都比較小。“轉售為租”成為普遍現象，北京奧運會的結束以及畢業生租賃高峰期的過去都給住房租賃市場帶來了一定的不利條件。
    六、趨勢分析
    從去年年底以來，住房市場供需雙方僵持已達半年之久，在多項調控政策的作用下與宏觀經濟環境的變化中，供需雙方的較量局面開始變化。房地產市場步入調整期，由于房地產生產周期比較長，調整剛剛開始，下半年房地產市場將呈現以下特點：
    1、由于貨幣繼續從緊，房地產行業資金面進一步緊張，出現較大缺口，一些房企生存困難，開發項目轉讓以及企業兼并現象將增加，房地產開發行業和中介行業將面臨重新洗牌。
    2、雖然資金短缺壓力將影響房地產業的經營與投資，但由于上年新開工面積和在建規模比較大，同時地震災區大量損毀住房開始重建；政府也在加快和增加保障性住房的建設。這些因素將使下半年房地產投資仍保持一定的規模，預計下半年投資增速有所回落，略低于上年年末水平。
房地產投資將向中低檔普通住房傾斜，保障性住房和中低檔住房供應量繼續增加，住房供應結構繼續改善，中低收入居民住房難的問題將得到逐步解決。
    3、下半年房價將逐步回落，但不會出現大幅波動
市場供求形勢變化，中低檔住房供給比例的增加，促使住房市場價格總水平漲幅將繼續明顯回落，逐步向2007年底水平靠近。隨著房價的合理回落，一些急于購房的需求將陸續出現，短期內不會出現房價大幅下跌的情況。但個別住房價格漲幅過高、投資比例高的城市房價會較大幅度回落。
    目前，市場調整中房價回落已成必然，并仍存在一定的回落空間，但這種回落將是一種漸進的過程，不會出現大幅波動。其原因：一是我國所處的經濟發展階段和我國國情，決定了未來一段時期房價仍然是穩步上漲趨勢，目前僅是長期趨勢中的調整與波動。二是我國宏觀經濟雖然調整，但仍然保持較高的增速，居民就業與收入不會受大的影響，房地產市場所依托的基礎和環境仍然比較堅實；三是房價雖然存在一定泡沫，但投機房源在全部房產存量中所占比例有限，即使投機客破產和拋售住房，對房價總水平不會產生太大的影響。四是我國正處在居民生活水平提高和住房消費升級換代階段，自住性需求比較旺盛，并有不同層次的支付能力，隨著房價的回落，中低價房的入市，部分自住性需求會陸續出現。五是今年我國的宏觀經濟政策和房地產調控政策將注重經濟穩定和房地產市場的穩定。
    4、調整有利于促進房地產業進一步整合，目前不適于采取“救市”措施。
房地產市場調整，給開發商帶來資金壓力，對開發商的實力和經營行為進行嚴峻的考驗，但不同的開發商在市場調整中所受影響程度不同。那些在2007年對前景盲目樂觀、高價拍地的開發商面臨資金短缺、經營難以為繼的困境，必須出售土地或在建項目斷臂求生；那些幻想快進快出、依靠住房價格上漲獲利的中小開發商，因為本身實力不足，經營困難面臨被兼并或出售項目的局面；一些實力雄厚、經營穩健的開發商也面臨資金偏緊的壓力，卻有較大的自我調整能力。資金緊張會一定程度影響房地產業，但目前房地產業的產品存量較大、實力較強，應該有較大的承受力，不適宜出臺無原則放松銀根的“救市”措施。在保持房地產調控政策的穩定性和連續性的同時，相關政策應鼓勵開發商適時調整盈利策略、銷售策略，引導其積極參與災后重建和中低價保障性住房的建設，進行穩健經營。既可以擠出房地產泡沫，促使房價合理回歸，又可促進房地產業再一次優勝劣汰，為健康發展奠定基礎。
    5、房地產市場調整對我國金融市場產生的金融風險有限。
住房市場調整、房價下跌能否像美國次貸危機給我國金融市場帶來一定風險？美國次貸危機風險源主要是低首付、前低后高的貸款利率和大量支付能力較低的貸款人，加之美國經濟衰退、房價大幅下降、失業率增加、大量貸款人還款能力喪失導致的。目前我國住房金融主要是個人房貸，大部分首付是30%，今年一季度個人住房按揭貸款余額占國內銀行貸款總額的11%左右。但中國宏觀經濟發展依然健康、增長較快，只要居民就業和收入有保障，絕大部分自住性需求的個貸不會出現問題，短期內對金融市場產生的金融風險有限。目前我國房貸逾期還款率有上升的苗頭，應該分析其產生的原因。隨著貸款時間延伸出現壞賬的概率增加是金融業的客觀規律，另外我國商業銀行的一些風險來自于住房貸款開展初期對投機者貸款炒房控制不嚴和非法假房貸審查不嚴所造成的，應該在總結經驗教訓的基礎上提高控制房貸風險的能力，防范未來住房金融風險。